“甲醛房”、分房、提前退租、退押金等纠纷如

完善住房租赁市场，有利于刺激现有住房供应，加快新型城镇化建设，加强和改进管理和社会服务，提高社会管理能力。北京市朝阳区人民法院今天发布的《审理涉中介机构小型房屋租赁案件白皮书》显示，此类纠纷数量呈现增长趋势。 房屋租赁公司和经纪机构在房屋信息收集和资源汇集方面占据市场主导地位，是双方选择租房的重要渠道。但与中介机构失去联系、押金不予退还、mga房源不正确等问题时有发生，增加了廉租房市场的波动性，降低了交易的稳定性。相关纠纷如何裁决？有何建议法官必须避免此类纠纷吗？ 涉及中介机构的小额住房租赁合同案件大幅增加 北京市朝阳区人民法院文峪河人民法院院长吴克猛表示，2023年、2024年，北京朝阳法院共受理、审结涉及中介机构的小额住房租赁合同案件705件。 吴克蒙：2024年受理案件比2023年增加171件，增幅显着。总体来看，标的额在万元以下的案件共有419起，占全部案件的近60%。这反映出此类案件数量通常较少，但发生频率较高，具有“小案大民生”的典型特征。 统计显示，案件以裁决方式解决的占21.3%，以调解方式解决的占32.5%，以撤诉方式解决的占46.1%。 吴克蒙：这个再体现出当事人纠纷相对较小，调解成功率较高，存在大量“探索性诉讼”。判决审结的150件案件中，缺席审理案件65件，缺席当事人均为仲裁员。这反映出中介机构被动应对，甚至破产、失去联系、“跑路”。 87%发生在中介人和承租人之间。 房东与中介机构失去联系可要求实际租客腾出房屋 白皮书显示，即使中介机构恶意违约“跑路”，或者因管理不善、失去联系而失败，房主起诉要求实际承租人腾出房屋的，也将得到支持。 法官全成子：本案中，实际承租人只能向中介机构要求返还押金和多付的租金。当中介机构“跑路”或破产时对于实际租客来说，维护自己的权利实际上更加困难。 吴克蒙提醒出租人明确权利和责任，规范租赁，小心“业主”。中介机构“坐牢”时，不宜通过换锁、断水、断电、私自处置家居用品等方式强行腾出实际租客。 吴克猛：建议优先与实际承租人协商损失分担方案，单独签订房屋租赁合同，及时止损，共渡难关，然后通过法律途径向中介机构主张权利。遇到拖欠租金、房屋被毁、提前解除合同等纠纷时，应通过法律手段维护自身权益。当充分沟通协​​商失败时，必须通过多种解决渠道及时解决争议。领土综合治理中心。 分割房屋存在安全隐患。租户可以要求终止合同。 一些中间商为了获得更多收入，将出租房屋改装成隔断房屋出租，从而引发了房屋安全等一系列问题。小凡租的房子就是这样的。墙壁没有使用实心砖，不符合防火标准。多处都有明显的大小不一的裂纹和震痕。他起诉该机构违约，要求返还租金和押金。 李思桥法官：我国民法典明确规定，如果租赁物危及承租人的安全、健康，即使承租人在签订合同时明知租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。被告中介机构出租隔间房违反有关行政法规，影响了租客的生活质量。承租人可以请求解除合同，并支持原告退还房屋闲置期间押金及相应租金的主张。此外，法院的判决不影响行政机关对分割群体租金行为的认定和处罚。 “甲醛房”、“串屋”的承租人可以向仲裁员起诉要求解除合同或违约。 一些中介为了减少空置期间的损失，将空气污染物超标、存在“隐患”的“甲醛房”、“串房”等劣质房屋出租给租客。这导致了许多关于取消或终止合同的纠纷。法院的判决是什么？ 全成子：在处理此类纠纷时，由于对欺诈行为要求严格，部分租户提出的合同欺诈主张不予支持。只要租客能证明房屋租赁、使用时甲醛超标的，承租人可以主张解除合同，并要求作为出租人的中介机构承担违约责任。 承租人不合理使用房屋的，出租人可以解除合同。 白皮书提醒，租户要明智使用，依法维权，做聪明的“住客”。如果承租人有过错，出租人有权解除合同。合同到期前，小刘把电池带回家充电，调解员要求他早点出门。小刘状告中介公司违约，要求支付违约金、搬迁费和延误工费，但法院予以驳回。 李思桥：《民法典》规定，承租人未按照约定方式使用租赁物或者未按照租赁物性质使用，造成损失的出租人对租赁物造成损害的，可以解除合同并要求赔偿损失。原告将电动车电池带回家充电，违反了双方《房屋租赁合同》和《安全责任书》中的相关约定，构成违约，被告机构有权解除房屋租赁合同。而且，原告的行为对自身人身、财产安全和公共安全均构成较大安全风险，故法院判决驳回其诉讼。 全成子表示，租户随意退租、法律意识差、使用不当、不了解合同等是引发房屋租赁纠纷的重要原因。 全成子：在试点过程中发现，有的租户擅自改变房屋用途，将住宅用于商业经营、办公等；被忽视或故意损坏房屋墙壁、地板、门窗、擅自拆除、改造载货墙壁的；未经许可将房屋转租、出借的；未经允许饲养宠物；离家时未按照约定履行必要的清洁义务等，这些行为不仅违反合同，严重时还影响房屋建设的安全。一切都是为了邻居的人身安全。 押金应该退还吗？必须考虑自然折旧和消耗等因素。 除承租人未合理使用房屋外，部分中介机构与承租人对房屋使用不当、自然老化等认识不一致或约定不明确，或中介机构恶意扣押押金，导致押金返还产生一定比例的纠纷。法院如何判决？ 全成子：法院在处理此类纠纷时，会最后根据承租人正常使用房屋时装修、家具、陈设等可能发生的自然损坏和消耗情况来判断承租人是否妥善维护和使用房屋。如果中介机构要求租房时的房屋状况必须与租房时的房屋状况完全一致，这显然是违背常理的。如果承租人使用房屋不当，给出租人造成损失，法院将从押金中扣除合理损失。 中介机构必须诚信经营、完善治理 试点实践表明，一些中介机构通过手机APP信息挂钩、微信小程序等渠道在线经营，注册地与实际经营地分离，规避了有效监管。部分中介机构收款账户混乱，逃避资金管理；他们有严格的合同条款和no 诚信经营；他们违规经营、出租不合格房产等。 吴克蒙：中介机构要诚信经营，完善管理，做行业的“守护者”。首先要转变经营理念，保证资金安全，摒弃“高收低租”、“长收短付”的模式。大量的诉讼和纠纷已经证明这种模式是不可持续的且成本高且危险。建议调解员使用向行业主管部门备案的合同模板，对重要条款进行提示和解释，避免使用通用条款来免除自己的责任，增加对方的责任，排除对方的基本权利。 法院还建议中介机构畅通信息反馈渠道，设立平台或专人收集反馈信息，与中介机构合作。调动资源，高效处理业主、租户的报修报告、投诉咨询，公示管理和开发规划。积极配合司法程序，履行司法义务，刻意落实有效文件司法程序，树立守法守信的企业形象。有助于住房租赁市场的健康发展。 制片人丨张绵绵 记者丨孙莹